1031 Exchange, 세금을 미루는 법

§1031 Exchange란

투자·사업용 부동산을 팔고 그 대금으로 동종의(like-kind) 투자·사업용 부동산을 사면, 매각 차익에 대한 양도소득세를 내지 않는 것이 아니라 “이연”시키는 제도입니다(IRC §1031). 세금이 사라지는 게 아니라, 다음 부동산을 팔 때까지 미뤄지는 것 — 이 차이를 정확히 이해하는 것이 출발점입니다.

45일 · 180일 타임라인 [확정]

두 기한 모두 매도(양도)일 기준으로 동시에 카운트가 시작됩니다. 45일이 지나면 180일도 이미 3분의 1 가까이 흐른 상태입니다.

근거: IRC §1031(a)(3)

왜 Qualified Intermediary(QI)가 필요한가

매각 대금을 단 한 순간이라도 본인이 직접 수령하면 그 시점에 이연이 깨집니다. 그래서 매각 대금을 제3자인 QI가 대신 보관했다가 대체 매물 매수 대금으로 바로 지급하는 구조를 씁니다. QI 선정은 교환 전체의 성패를 좌우하는 단계입니다.

Boot — 이연되지 않는 부분

교환 과정에서 현금을 손에 쥐거나, 대출 규모가 줄어들면 그 차액만큼은 이연 대상에서 빠지고 그 해에 과세됩니다. 이를 boot라고 부릅니다.

• 현금 boot: 매각 대금 일부를 대체 매물 매수에 다 쓰지 않고 현금으로 남기면, 그 남긴 금액만큼 과세됩니다.
• 대출 경감(debt relief) boot: 기존 대출보다 적은 대출로 대체 매물을 사면, 줄어든 대출액만큼 boot로 잡힙니다. 현금을 더 넣는다고 대출 경감 boot가 상쇄되지는 않는다는 점을 자주 놓칩니다 — 별개의 계산입니다.

최근 규정 동향

QI가 교환 도중 파산하면 어떻게 되는지에 대한 구제 절차가 최근 IRS Rev. Proc.로 갱신되었습니다 — 진행 중인 교환의 45일/180일 기한 산정 방식에 영향을 줄 수 있는 사안이라, 교환을 준비 중이라면 RegWatch 알림으로 챙겨볼 가치가 있습니다.